Zwei Systeme
In Italien gibt es im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb zwei Publizitätssysteme: Registri Immobiliari (Immobilienregister) und Libro Fondiario/Sistema Tavolare (Grundbuchsystem)
1.1 Das Hauptsystem: Immobilienregister
Das in allen Teilen Italiens (außer den unten im Punkt 1.2 erwähnten Gebieten) geltende Hauptsystem ist das der Eintragung in die Immobilienregister, das in den Artikeln 2643 ff. des italienischen Zivilgesetzbuches geregelt ist.
Dieses System basiert auf dem Grundsatz der deklarativen Publizität, was bedeutet, dass die Eintragung keine rechtskonstitutive Wirkung hat, sondern grundsätzlich dazu dient, die eingetragene Urkunde gegenüber Dritten bekannt zu machen bzw den Vorrang/das Vorrecht bei verschiedenen Erwerbern zu regeln.
Die Eintragung muss gemäß Artikel 2663 des Zivilgesetzbuches bei jener Agenzia delle Entrate – Ufficio provinciale – Territorio – Servizi di Pubblicita‘ immobiliare (Immobilienregisteramt) erfolgen, in dessen Bezirk die Immobile liegt. Der Conservatore (Registerführer), ein Beamte, der nicht der Justiz angehörig ist bzw der Aufsicht des Gerichts unterworfen ist, ist verpflichtet, die Urkunden in den Archiven aufzubewahren und in das Register einzutragen, wie in Artikel 2664 des Zivilgesetzbuches vorgesehen.
Das System ist personenbezogen organisiert und verwendet Zusatzregister wie das „Namensverzeichnis” oder die „alphabetische Tabelle”, um die Suche nach Namen zu erleichtern.
Das Eintragungsverfahren erfordert die Vorlage bestimmter Dokumente beim Registerführer, wie in Artikel 2658 und 2659 des Zivilgesetzbuches geregelt.
1.2 Sonderfall: Das Libro Fondiario (Grundbuchsystem)
In den ehemals zur Österreichisch-Ungarischen Monarchie gehörigen Gebieten der heutigen italienischen Provinzen Trient, Bozen, Gorizia, Triest und in dem Teil der Provinz Udine, der bis zum ersten Weltkrieg der Gefürsteten Grafschaft Görz und Gradiska angehörte, gilt hingegen das Sistema Tavolare (Sistema del Libro Fondiario/Grundbuchsystem), das durch das Königliche Dekret Nr. 499 vom 28. März 1929 geregelt ist. Dieses System basiert auf dem Prinzip der konstitutiven Publizität für den Erwerb des Eigentums bzw der anderen dinglichen Rechte durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden (Art. 2 zit. Dekret: „Abweichend von den Bestimmungen des italienischen Zivilgesetzbuches werden das Eigentumsrecht und andere dingliche Rechte an Immobilien nur durch Eintragung des Rechts in das Grundbuch erworben”).
Wie vom Kassationsgerichtshof mit Urteil Nr. 25491 von 2008 präzisiert, „werden im Grundbuchsystem das Eigentum und andere dingliche Rechte an Immobilien ausschließlich durch die Eintragung eines geeigneten Titels im Grundbuch erworben, da die rechtmäßig bekundete Zustimmung der Vertragsparteien eine notwendige, aber nicht ausreichende Voraussetzung für den Erwerb des Rechts ist”.
Ein besonderer Aspekt des Grundbuchsystems betrifft noch nicht eingetragene Verträge. Der Kassationsgerichtshof hat mit Urteil Nr. 8743 von 2014 klargestellt, dass „der Vertrag über die Übertragung oder Begründung von dinglichen Rechten an Immobilien, dem keine Eintragung gefolgt ist, einen endgültigen Vertrag mit rein obligatorischer Wirkung darstellt”, und präzisiert, dass „das Recht, die Eintragung in das Grundbuch zu beantragen”, „gemäß dem Grundsatz in facultativis non datur praescriptio unverjährbar” ist.
Die Eintragung im Grundbuch erfolgt nach Vorlage einer Domanda Tavolare (Grundbuchsgesuch) aufgrund eines Decreto Tavolare (Grundbuchbeschluss), welches vom ortszuständigen Gericht (Tribunale als Giudice Tavolare) erteilt wird. Der Giudice Tavolare (Grundbuchrichter) darf nach einer Novelle vom Jahre 2000 die Erteilung der Decreti Tavolari zur Ausführung an den Conservatore del Libro Fondiario (Grundbuchführer) delegieren.
2. Praktische Funktionsweise
Artikel 2673 des Zivilgesetzbuches legt fest, dass „der Registerführer jedem, der dies beantragt, eine Kopie der Eintragungen und Vermerke oder eine Bescheinigung darüber, dass keine Eintragungen vorliegen, ausstellen muss“ und „außerdem die Einsichtnahme in seine Register in der gesetzlich festgelegten Weise und zu den gesetzlich festgelegten Zeiten ermöglichen muss“.
Die Einträge im Libro Fondiario (Grundbuch), die Grunduchgesuche und die dazugehörigen Unterlagen sowie die Einträge in den Registri Immobiliari und – nur teilweise – die dazugehörigen Unterlagen sind für jedermann zugänglich.
3. Modernisierung und Informatisierung
Das System wurde durch die Einführung der Informatisierung erheblich modernisiert.
Befugte Personen (Rechtsanwälte, Notare) können Einsicht nehmen und Abschriften anfertigen.